Wertsteigerung der Immobilie durch Dachgeschossausbau

Zinsentwicklung in Deutschland: In den Wohnraum investieren bringt mehr als sparen

Viele Sparer fragen sich derzeit aufgrund der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) infolge der Finanz- und Wirtschaftskrise: Wohin mit meinem Geld? Aufgrund der aktuellen Sparzinsentwicklung suchen immer mehr Immobilienbesitzer nach Möglichkeiten, ihr Geld anderweitig anzulegen – oder investieren beispielsweise in die eigene Immobilie. Für einige vielleicht etwas überraschend: Eine Renovierung des gesamten Hauses oder auch kleinere bauliche Maßnahmen wie der Dachgeschossausbau können trotz der erforderlichen Investitionen finanziell sehr attraktiv sein. Denn die Wertsteigerung der Immobilen übertrifft in der prozentualen Entwicklung die Zinsgewinne bei Kapitalanlagen. Das zeigt ein Vergleich der Zinsentwicklung mit der Mietpreisentwicklung und der Immobilienpreisentwicklung in Deutschland.

2018 erhielten Sparbuchinhaber laut einer Statista-Studie zur Entwicklung des Zinssatzes  durchschnittlich ca. 0,2 Prozent auf ihre Einlagen. In den Jahren vor der Finanzkrise lag der Wert noch bei zwei Prozent und mehr – in dem Zeitraum 2003 bis 2008 beispielsweise zwischen 2,2 und 2,5 Prozent. Die Mietpreisentwicklung schreitet hingegen unaufhörlich voran: Seit 2010 sind die Netto-Kaltmieten dem Verbraucherindex des Statistischen Bundesamts  zufolge bis 2018 um 10,5 Prozent gestiegen. Noch deutlicher wird es, wenn Sie einen Blick auf die Immobilienpreisentwicklung  werfen: Die Wohnraumknappheit, gerade in Ballungsräumen, hat die Immobilienpreise in den letzten Jahren nahezu explodieren lassen. Seit 2015 sind die Hauspreise in Deutschland bis 2018 um ganze 16,3 Prozent gestiegen. Die Entwicklungen bieten demnach optimale Voraussetzungen, um bei einer möglichen Verkaufsabsicht den Wiederverkaufswert Ihrer Immobilie durch gezielte Investitionen zu erhöhen.

Wertsteigerung der Immobilie berechnen – welche Investitionen lohnen sich am meisten?

Was ist mein Haus wert – und welche Investitionen sorgen langfristig für die höchste Wertsteigerung der Immobilie? Wer hier Klarheit sucht, kann einen externen Experten mit einer Wertermittlung des Hauses beauftragen. Ein wichtiger Indikator für die künftige Preisentwicklung sind Statistiken zur Wertsteigerung der Immobilen in den letzten 10 bzw. 30 Jahren. Bleibt die Frage: Welche Investitionen lohnen sich am meisten – und garantieren neben einem Plus an Wohn- und Lebenskomfort eine langfristige Wertsteigerung der Immobilie? Ein zentraler Ansatzpunkt: der Energieverbrauch des Gebäudes. Beim Verkauf müssen Hausbesitzer die energetische Qualität des Gebäudes mittels Energieausweise belegen (EnEV2014). Ein verbesserter Energiewert – etwa durch die Wärmedämmung des Dachs – erhöht den Wert der Immobilie beim Verkauf.

Eine weitere wirkungsvolle Stellschraube ist die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum – beispielsweise durch den Ausbau des Kellers oder des Dachbodens. Im Vergleich bietet der Dachbodenausbau in vielfacher Hinsicht Vorteile. Bei einer Renovierung des Dachgeschosses lässt sich die Wärmedämmung des Dachbodens sozusagen „nebenbei“ erledigen. Ein weiterer wichtiger Vorteil sind die Fenster: Während sich das Tageslicht in den Kellerräumen gerne rarmacht – und die Räume auch nicht immer die attraktivsten sind – bietet der Dachgeschossausbau ungleich mehr Möglichkeiten. Dachfenster verwandeln einen düsteren Dachboden schnell in den „hellsten Raum des Hauses“. Das erhöht die Wohnqualität und führt zu einer Wertsteigerung der Immobilie.

Wohnträume verwirklichen – Dachböden mit Potenzial

Auch besitzt das Dachgeschoss durch seine architektonischen Besonderheiten einen ganz besonderen Charme, der sich vielfältig nutzen lässt. In der Regel fehlen tragende Wände oder andere massive Bauteile, sodass sich unter dem Dach großzügige Wohnkonzepte mit Loft-Charakter verwirklichen lassen. Balken und Schrägen verleihen dem Raum dazu seinen ganz speziellen Charme. Ob Hobbyraum, großzügiges Schlafzimmer oder ein kleines Spieleparadies für die Kinder: Mit dem Ausbau des Dachgeschosses können Hausbesitzer den Immobilienwert steigern und so ihr Kapital nachhaltig und sinnvoll anlegen.

Besonders clever: Ist ein separater Zugang vorhanden, kann das Dachgeschoss als abgetrennte Wohneinheit vermietet werden. Damit lassen sich die Kosten für die Renovierung bzw. Sanierung des Dachgeschosses langfristig über die Mieteinnahmen gegenfinanzieren. Diese können Vermieter zusätzlich erhöhen, indem sie besondere Fensterlösungen einbauen. Die Lichtlösungen Raum und Panorama etwa verändern die Neigung des Dachfensters durch einen Aufkeilrahmen und rücken es so in der Dachfläche weiter nach außen. Dadurch erhält man mehr Raum mit voller Stehhöhe und dadurch mehr Quadratmeter nutzbare Wohnfläche, die in die Berechnung der Miete einbezogen werden kann.

Hohe Sparpotenziale – Wärmedämmung und Energieverbrauch

Über ein schlecht gedämmtes Dach geht ein Großteil der Wärmeenergie verloren. Deshalb ist die Wärmedämmung des Daches ein zentraler Ansatzpunkt beim Ausbau des Dachgeschosses. Ziel ist es, den Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) des Daches zu verbessern und damit den Energieverbrauch des gesamten Gebäudes zu reduzieren. Eine optimal bemessene Dämmschicht schützt den Dachraum im Sommer vor Überhitzung und im Winter vor Kälte – und verbessert so das Innenraumklima.

Auch die Fenster spielen eine wichtige Rolle beim Energieverbrauch. VELUX Dachfenster besitzen hervorragende Wärmedämmwerte, die den Wärmeverlust minimieren. Zudem lassen sie besonders viel Tageslicht in den Raum. Das senkt die Energiekosten für die Beleuchtung, erhöht das Wohlbefinden und sorgt so auch indirekt für eine Immobilienwertsteigerung. Zudem können Sie in der kälteren Jahreszeit von solaren Energiegewinnen profitieren, wenn die energiereichen Sonnenstrahlen durch die Fenster fallen. So müssen Sie deutlich weniger heizen.

Dachfenster – mit der Fenster-Formel die richtige Größe finden

Beim Dachausbau haben Hausbesitzer die Wahl zwischen Dachfenstern und Gauben. In vielen Fällen ist hier das Dachfenster die bessere Wahl: Im Vergleich zu Dachgauben sind Arbeitsaufwand und Kosten für den Einbau geringer – und die Tageslichtausbeute um bis das Dreifache höher. Damit Sie das Dachgeschoss offiziell als Wohnraum nutzen und damit auch vermieten können, muss die Summe aller Fenster eine bestimmte Mindestfläche ergeben. Die Landesbauordnungen schreiben vor, dass die Lichtfläche mindestens zehn bis 12,5 Prozent der Raumgrundfläche beträgt. Die Regeln aus den Landesbauordnungen stammen aus den 1960er Jahren, und es ist zu bezweifeln, dass sie berücksichtigen, dass Menschen heutzutage bis zu 90 Prozent ihrer Zeit in Gebäuden verbringen. Hier scheint die 2019 erstmals veröffentlichte europäische Tageslichtnorm DIN EN 17037 eher darauf eingegangen zu sein. Die vorgegebenen Empfehlungen führen in der Anwendung zu einem doppelt so großen Anteil der Fensterfläche im Verhältnis zur Grundfläche – also 20 bis 25 Prozent.

Hausbesitzer sollten bei der Berechnung auch die geografischen und architektonischen Rahmenbedingungen berücksichtigen, da der Lichteintrag auch von der Lage und Ausrichtung des Hauses beeinflusst wird. Die DIN EN 17037 berücksichtigt das.

Es lohnt sich, die Wohnqualität beim Ausbau des Dachgeschosses durch große Fensterflächen zu erhöhen: Dachfenster bringen Licht und Luft ins Dachgeschoss. So erhöhen sie nicht nur die Wohnqualität – sie leisten ebenfalls einen signifikanten Beitrag zur Attraktivität. Das gilt natürlich auch für ein bereits ausgebautes Dachgeschoss: Zusätzliche Dachfenster tragen ebenso zu einer Wertsteigerung der Immobilie bei. Das verdeutlichen allein schon Wohnungsanzeigen, in denen lichtdurchflutete Räume angepriesen werden.

Vor Baubeginn klären – rechtliche Rahmenbedingungen

Bevor Sie mit dem Ausbau des Dachgeschosses beginnen, sollten Sie sich unbedingt mit einem versierten Experten beraten, beispielsweise einem Architekten oder Dachhandwerker. Er weiß, ob Sie sich mit dem zuständigen Bauamt in Verbindung setzen müssen. Denn in einigen Fällen kann der Dachgeschossausbau melde- und genehmigungspflichtig sein. Informieren Sie sich dafür über die Dachausbau-Genehmigung! Durch eine professionelle Planung im Vorfeld stellen Sie sicher, dass Sie nach dem Ausbau alle gesetzlichen Vorgaben zu Brand- und Schallschutz sowie Energierichtlinien erfüllen. Positiv: Für den Einbau von VELUX Dachfenstern benötigen Sie in der Regel keine Genehmigung.

Ausbau des Dachgeschosses – Profi oder Eigenleistung

Wenn Sie den Dachgeschossausbau möglichst kostengünstig realisieren möchten, sollten Sie mit einem Fachbetrieb klären, welche Aufgaben Sie in Eigenleistung übernehmen können. Dazu zählen beispielsweise das Vorbereiten des Dachstuhls oder das Anbringen der Dämmmatten. Der Einbau des Dachfensters selbst erfordert hohes fachliches und planerisches Können, etwa um Wärmebrücken zu vermeiden. Er sollte deshalb unbedingt von einer Fachkraft durchgeführt werden. Das gewährleistet den optimalen Wärmeschutz und Sie erhalten die volle Herstellergarantie.

Clever Kosten senken – mit KfW-Förderprogrammen und Co.

Der Staat bietet verschiedene Fördermittel für den Dachgeschossausbau. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Eigenheimbesitzern zum Beispiel zinsgünstige Darlehen, um die Energieeffizienz des Gebäudes durch den Ausbau und die Dämmung des Dachgeschosses zu verbessern. Dazu kommt eine Reihe regionaler Programme der Länder und Gemeinden zur Förderung der Wärmedämmung des Daches. Alternativ unterstützt der Staat Ihre Sanierung mit steuerlichen Ermäßigungen. So können Sie sich nach §35c des Einkommenssteuergesetzes 20 % der Projektsumme über drei Jahre in der Steuererklärung erstatten lassen.

Sie interessieren sich für weiterführende Themen? Rund um den Dachausbau haben wir zusätzliche Anregungen, Anleitungen und sonstige nützliche Infos für Sie zusammengetragen.